נכס להשקעה בארץ או בחו"ל
בניתם תוכנית כלכלית, ובמסגרת המימוש שלה הגעתם למסקנה שמתאים לכם לקנות נכס להשקעה. אתם מתלבטים האם להשקיע בארץ או בחו"ל.
יש מספר שיקולים שאתם צריכים לקחת בחשבון, בייחוד אם זו ההשקעה הראשונה שלכם בנכס נדל"ן למגורים (שאינו דירת המגורים שלכם).
מינוף
חלק גדול מההשקעות בנדל"ן מבוצעות באמצעות לקיחת הלוואה (מינוף). באמצעות תכנון נכון של ההשקעה, לקיחת הלוואה תגדיל לכם את התשואה על ההון העצמי.
הלוואה בצורת משכנתה בארץ הינה הליך אפשרי בקלות יחסית, הליך מסודר ומובנה.
בחו"ל, במקרים רבים, לא ניתן לקחת משכנתה או מימון חיצוני כלשהו. גם אם ניתן, ברוב המקרים הריביות גבוהות יותר מריבית המשכנתה בארץ. במידה ואתם בונים על מימון, יש צורך לבדוק זאת היטב לפני שנכנסים להשקעה.
ניתן לקחת מינוף שאינו משכנתה למימון השקעות בארץ או בחו"ל מהפנסיה, מקרן השתלמות ומקופת גמל בתנאים אטרקטיביים,. ניתן גם לקחת הלוואה מסחרית רגילה, אשר החיסרון שלה הוא ריבית גבוה והחזרים גבוהים (בגלל תקופת זמן קצרה של ההלוואה).
מימון זול עשוי להגדיל את התשואה על ההשקעה, ולכן יש לו חשיבות רבה.
סיכוני מטבע
אף אחד לא יודע מה יקרה בשוק המט"ח. אבל בסופו של דבר אתם (כנראה) חיים בארץ, כלומר ההוצאות שלכם מבוצעות בשקלים. יש לכך שתי השלכות – על ההכנסה השוטפת משכירות ועל רווח ההון במימוש הנכס.
אתם לא יודעים בוודאות כמה שקלים תקבלו על השכירות החודשית, כלומר התשואה השוטפת בשקלים אינה קבועה. נתון זה פחות משמעותי במיוחד מכיוון שהוא לא ישנה דרמטית את כדאיות ההשקעה.
יותר משמעותי הוא הפרשי השער במימוש הנכס, כלומר בין מועד הקניה למועד המכירה. נניח קניתם נכס בחו"ל בדולרים, כאשר שער החליפין של השקל-דולר הוא 5 (1 דולר שווה 5 שקלים), ובמועד מכירת הנכס כל דולר שווה 4 שקלים, כלומר התשואה על רווח ההון שלכם ירדה ב- 20% רק על הפרשי שער. כמובן שזה יכול להיות גם בכיוון ההפוך, כלומר שתגדילו את רווח ההון שלכם עקב הפרשי שער. אבל כאמור, אף אחד לא יודע לנבא את שערי החליפין.
רואה חשבון והכנת דוח שנתי
בארץ יתכן ותוכלו להסתדר מול רשויות המס בלי רואה חשבון, בטח כאשר מדובר על נכס אחד או שניים. גם אם תצטרכו עזרה מקצועית, תוכלו למצוא אותה בקלות יחסית.
בשביל להגיש דוח שנתי בחו"ל סביר להניח שתצטרכו למצוא רואה חשבון שיעשה זאת עבורכם. מעבר לקושי עצמו באיתור רואה חשבון מתאים, יש לכך עלויות שאתם צריכים לקחת בחשבון.
שימו לב שלמשל בארה"ב צריך להגיש בחלק מהמקומות שני דוחות שנתיים – אחד ל- state ואחד פדרלי.
היכרות עם השוק
יתכן ואת השוק בארץ אתם מכירים, או שיהיה לכם יותר קל להכיר, להבין ולאתר נכס מתאים.
את השוק בחו"ל יותר קשה ללמוד כאשר אתם בארץ. לא תוכלו להסתובב בשכונה, לא תוכלו לדפוק על הדלתות של השכנים, לא תוכלו לדבר עם בעל חנות המכולת השכונתית וכו'.
גורם מקצועי מלווה
בארץ לא בהכרח שתיקחו גורם מקצועי שיאתר עבורכם נכס. באופן אישי אני ממליץ לקבל עזרה מבעל מקצוע מכיוון שאני חושב שזה יכול לחסוך לכם כסף וזמן. אבל גם בעבודת שטח אישית תוכלו להתקדם יפה.
בחו"ל אין ספק שתצטרכו לקחת גורם מקצועי שילווה אותכם בכל שלבי ההשקעה, החל מאיתור הנכס ועד לחתימת החוזה לפחות, אם לא מעבר לכך.
תצטרכו למצוא גורם מקצועי בחו"ל, אשר מידת ההישענות שלכם עליו גדולה יותר מאשר בתהליך קנית נכס בארץ. יהיה לכם יותר קשה לבדוק אותו ובקלות גדולה יותר הוא יוכל לתמרן אותכם.
מיסוי
בארץ יש פטור משכירות עד גובה של כ- 5,000 ₪ בחודש.
בחו"ל יש חוקי מס שונים במדינות שונות. בכל מקרה, גם אם לא תדרשו לשלם מס בחו"ל, יש צורך לשלם מס בארץ על ההכנסות בחו"ל, ללא הפטור שקיים על הכנסות מהשכרת נכס למגורים בארץ (בכפוף לאמנות מס וכו').
כמו כן יש להתייחס גם למס רכישה ומס ריווחי הון. למשל בארץ יש מס רכישה על דירה שניה ומעלה, ובאילו בחו"ל זה תלוי במדינה.
מורכבות בקניה/מכירה
בארץ יש לכם מעורבות ושליטה גבוהה יותר על תהליך הרכישה ועל תהליך המכירה.
לעומת זאת בחו"ל, פעולות רבות מבוצעים ע"י גורמים מטעמכם, שמבצעים את הפעולות בשימכם. מצג אחד יש כאן יתרון – זה יותר נח ודורש פחות התעסקות שלכם, אבל מצד שני, יש פה יותר סיכון ויותר אפשריות לרמאות.
ניהול שוטף
נכס בארץ בסבירות גבוהה תנהלו בעצמכם. יש בזה טרדה מסוימת, אשר לעיתים קרובות מתארים אותה בצורה מוגזמת יותר ממה שהיא באמת. אתם לא ממש תדרשו להגיע באמצע הלילה לתקן נזילה בשירותים… אבל אין ספק שיש צורך למצוא דייר, לחתום על חוזה פעם בשנה, ולדאוג לבעלי מקצוע במקרה של תקלות וכו'. לא ניתן לצפות בוודאות את התדירות של התקלות ותחלופת הדיירים.
בחו"ל תהיה לכם חברת ניהול, אשר תדאג לכל הקשר עם הדייר, החל מגבית שכ"ד, ועד שליחת בעלי מקצוע לתיקון תקלות. לכל זה יש מחיר של כ- 7-10% משכר הדירה שלכם ובד"כ גם עלויות נוספות כמו עמלה על תיקונים, שיפוץ, מציאת דייר, חתימת חוזה וכו'.
שפה
התנהלות באנגלית או בשפה אחרת, פחות נוחה לחלק גדול מהאנשים. לעיתים תצטרכו לעבוד "שעות נוספות" עם google translate בפיענוח מכתבים ומיילים שתקבלו מחו"ל.
תשואה
יש שווקים בחו"ל בהם התשואה השוטפת גבוהה יותר ממה שניתן לקבל בארץ, ויתכן שגם רווח ההון שתוכלו להשיג יהיה גדול יותר. שימו לב שבחישוב התשואה יש לקחת בחשבון את כל מרכיבי העלות ואי הוודאות.
בירוקרטיה
תחת סעיף זה אני שם כל מיני מנהלות שצריך לעשות כמו פתיחת חשבונות בנק, פתיחת תיק או רישום במס הכנסה המקומי וכו'. דברים שארץ אין צורך לטפל בהם, אבל בחו"ל בהחלט כן. מעבר להתעסקות עצמה, יש לכך עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון.
פיזור
אם כבר יש לכם נכס בארץ, יש אלמנט של פיזור ברכישת נכס נוסף בחו"ל. למרות שאפשר גם להגיע לפיזור מסוים באמצעות קנית נכסים שונים במקומות שונים בארץ.
מורכבות
יש הטוענים שרכישת נכס בארץ מורכבת יותר. יש יותר התעסקות – צריך למצוא נכס, למצוא עו"ד והיות מעורבים בשלבי המו"מ, ללכת לבנקים והתעסק עם תהליך לקיחת משכנתה, ללכת לטאבו ועוד.
בחו"ל יהיה לכם ברוב המקרים איש קשר אחד, שמבצע עבורכם את כל התהליך. הוא מתעסק עם איתור הנכס, בדיקה שלו, הצעת מחיר לשיפוץ, אחריות על בעלי המקצוע, טיפול בהלוואה, עו"ד, רישום, מציאת חברת ניהול וכו'.
מורכבות נוספת היא למשל צורת התחשבנות שונה מהמוכר לנו בארץ – למשל, במקומות מסוימים בחו"ל קיימת מורכבות שאינה קיימת בארץ. למשל בברלין יש התחשבנות אחורה על שנה שעברה – הדייר משלם כל חודש הוצאות משוערות, כאשר לקראת אמצע או סוף השנה הבאה מבוצעת התקזזות בין הדייר לבעל הדירה לפי ההוצאות בפועל.
הוצאות בלתי צפויות
הוצאות שוטפות בלתי צפויות לצורך תיקונים יש על כל נכס בכל מקום בעולם. אם בארץ אתם יודעים להעריך בסבירות גבוה, פחות או יותר, מה הנזקים שעשויים לקרות לכם, ישנם מקומות בחו"ל שהדבר יהיה לכם יותר קשה, הן בגלל סוגי בעיות לא מוכרים והן בגלל צורת בניה שפחות נפוץ בארץ. לדוגמא הבלאי בבניה שאינה בטון ובלוקים כמו בארץ עשוי להיות גבוה יותר. במדינות קרות ישנם מערכות חימום יקרות אשר תיקון שלהם עשוי להגיע ללא מעט אלפי שקלים. בארץ לא שמעתי על בית שעף לו הגג, ואילו בארה"ב נתקלתי לא פעם שהיה צריך להחליף את כל הגג של הבית. פגעי מזג אויר פחות נפוצים בארץ (טורנדו, הוריקן ודומיהם) וכו'.
לסמוך על גורמים אחרים
בארץ המעורבות שלכם בכל שלבי התהליך גבוהה יותר. בחו"ל אתם נשענים על גורם מקצועי שנותן לכם מעטפת כוללת. יש פה יתרון מבחינת הנוחות, אבל גם חסרון מכיוון שאתם צריך לסמוך עליו ועל כל הגורמים שונים שהוא מפעיל. הצורך לסמוך על גורמים אחרים מגדיל את הסיכון.
שליטה
בחו"ל אם אומרים לך שצריך אינסטלטור אין לך ממש אפשרות לאמת את זה.
בארץ, אתה יכול לקפוץ לנכס. גם הנכס הרחוק ביותר ידרוש ממך לכל היותר יום עבודה אחד, וברוב המקרים בקושי חצי יום, ואולי רק אחה"צ. אפשר גם ליצור קשר ישירות עם איש מקצוע אמין שיבצע תיקונים ללא נוכחותך.
תיקונים ותחזוקה
בארץ צריך למצוא לבד, לקבל הצעות מחיר, להתמקח, לפקח וכו'.
בחו"ל אתם לא מתעסקים עם זה. חברת הניהול מקבלת את התלונה על הבעיה, מאתרת איש מקצוע (בדרך כל כבר יש לה), ומטפלת בתיקון. ברוב המקרים אין לכל שליטה על המחיר, וכנראה גם תשלמו עמלה כלשהי לחברת הניהול מעבר לעלות התיקון (גם אם זה באופן לא פורמאלי).
יש מקומות בחו"ל שסוגי המבנים הם מבניה קלה, מעץ או חומרים שהבלאי שלהם גדול יותר מאשר מבני הבלוקים שנהוגים בארץ, ולכן עלויות התחזוקה השוטפות יהיו גבוהות בהרבה ממה שמקובל בארץ.
חוקים ורגולציה
היכרות עם הכללים הנהוגים בחו"ל דורשת לימוד, לעומת הכללים בארץ שבד"כ ידועים. בכדי להבין את הכללים בחו"ל אתם במקרים רבים מסתמכים על הגורם ממנו אתם קונים את הנכס, אשר יתכן שגם הוא לא יודע הכל או שיש אינטרס לא לחשוף בפניכם את כל הידוע לו.
שינויי מגמה בשוק
סביר להניח בשוק המקומי תרגישו במהירות גבוה יותר אם יש שינויים כמו מיתון, הצפה של היצע וכו'.
בחו"ל יכול להיות מאוד שתהיו אחרונים שתדעו על כך, אם בכלל.
סיכון
לדעתי בגלל הסיבות שמניתי, רמת אי הוודאות בחו"ל גבוה יותר מאשר בארץ. מכיוון שכך גם הסיכון גבוה יותר.
הון עצמי מינימלי
במקרים רבים אפשר להגיע לנכס בחו"ל עם הון עצמי קטן יותר מאשר בארץ.
ניתן להשיג נכסים בחו"ל בעלויות נמוכות בהרבה מאשר בהשקעה בארץ. תוכלו להשקיע בחו"ל עם הון עצמי מועט במיוחד, במידה ויש לכם מימון עליה, בין אם בארץ ההשקעה ובין אם פה בארץ (למשל הלוואה מסחרית או מקרן הפנסיה/קרן השתלמות וכו').
.
